Kun je een huis kopen zonder eigen geld?

Een eigen huis voelt als vrijheid.

Je maakt het helemaal van jou en je bouwt vaak overwaarde op. Maar kopen zonder eigen geld? Dat is lastiger dan vroeger. Niet onmogelijk, wel goed plannen. We zetten je opties en valkuilen op een rij.

Niet alles meer meefinancieren

Sinds 2018 leen je maximaal 100% van de woningwaarde. Alles daarboven, de zogeheten kosten koper en overige bijkomende kosten, betaal je zelf. Reken grofweg op 4 tot 6% extra, bijvoorbeeld voor overdrachtsbelasting, notaris, taxatie, advies, NHG en eventueel makelaarskosten. Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je voor maximaal €525.000 om er zelf te wonen? Dan is de overdrachtsbelasting 0%. Dat scheelt flink in je eigen inbreng.

Hoe zit het met overbieden?

De huizenmarkt blijft spannend. De prijzen zijn hoog, en de concurrentie groot. Veel mensen bieden meer dan de vraagprijs om hun droomhuis te bemachtigen. Maar pas op als je geen eigen geld hebt. Als een woning lager wordt getaxeerd dan jouw bod, krijg je geen hogere hypotheek. Het verschil moet je dan zelf bijleggen, bovenop je overige kosten. Wees dus realistisch in een krappe markt.

Ruimte voor verbouwing of verduurzamen

Als je geluk hebt, is de taxatiewaarde gelijk aan of iets hoger dan je koopsom. Dan kun je bij sommige banken een hogere hypotheek afsluiten. Daarmee ontstaat in enkele gevallen wat ruimte voor bijvoorbeeld verbouwingskosten, maar reken daar niet standaard op.

Wat wel ruimer is geregeld: extra lenen voor verduurzamen. Afhankelijk van het energielabel mag je een vast extra bedrag op je maximale hypotheek lenen. En financier je energiebesparende maatregelen, dan mag je totaal tot 106% van de woningwaarde financieren (het extra deel moet naar verduurzaming).

Alternatieve oplossingen zonder eigen geld

Geen eigen geld? Er zijn nog andere opties:

• Lening of schenking: De ‘jubelton’ (verhoogde vrijstelling specifiek voor de eigen woning) is afgeschaft. Er bestaat nog wel een eenmalige verhoogde vrijstelling met vrij bestedingsdoel: in 2025 is dit €32.195, onder voorwaarden. Handig als je ouders willen helpen.
• Persoonlijke lening: Dit kan een oplossing zijn, maar denk wel goed na. Een consumptieve lening verhoogt je maandlasten en verkleint je maximale hypotheek, omdat geldverstrekkers die lasten meetellen.
• NHG als vangnet: Koop je binnen de NHG-grens (€450.000 in 2025; met verduurzaming €477.000), dan betaal je 0,4% provisie en krijg je vaak rentekorting en extra bescherming bij financiële tegenslag.

Is huren dan slimmer?

Geen eigen huis kunnen kopen is natuurlijk jammer. Maar huren heeft ook voordelen. Als huurder hoef je geen opstalverzekering af te sluiten en draai je niet op voor onderhoudskosten. Dat scheelt toch flink. Bovendien kun je tijdens het huren sparen om later alsnog een huis te kopen.